Ratgeber · Dach und Sanierung

Hauskauf: Worauf Sie beim Dach achten sollten

Von Patrick Dietrich · Dachdeckermeister
Aktualisiert am 25. September 2026 · 4 Min. Lesezeit

Beim Hauskauf schauen die meisten auf Grundriss, Küche und Heizung. Das Dach sieht man kaum, und doch kann es die teuerste Überraschung werden.

Warum ist der Blick aufs Dach vor dem Kauf so wichtig?

Weil Sie nach dem Kauf mit Mängeln meist allein dastehen. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern ist nach Angaben der Bundesnotarkammer ein umfassender Gewährleistungsausschluss üblich; der Verkäufer haftet dann in der Regel nur für arglistig verschwiegene Mängel. Sie rät deshalb, den Zustand des Gebäudes vor der Beurkundung zu begutachten, gemeinsam mit dem Verkäufer oder durch einen Bausachverständigen. Ein vorher bekannter Mangel lässt sich in die Preisverhandlung einbringen.

Was können Sie bei der Besichtigung selbst prüfen?

Mehr, als viele denken, und ohne aufs Dach zu steigen.

Von außen, am besten mit Fernglas: verschobene, gebrochene oder fehlende Ziegel, wellige Dachflächen, dicke Moospolster, Risse im Kaminkopf, lose Bleche, Laufspuren an der Fassade unter der Rinne.
Auf dem Dachboden: Wasserflecken und Tropfspuren, dunkles oder weiches Holz, muffiger Geruch, Tageslicht durch die Deckung, und ob unter den Ziegeln eine Bahn liegt und wie sie aussieht.
In den Zimmern darunter: Flecken an Decken und Dachschrägen, besonders rund um Dachfenster und Kamin.
Am Flachdach oder auf der Garage: Blasen, Risse, Bewuchs und verstopfte Abläufe. Pfützen allein sind bei geringem Gefälle nach der Fachregel zulässig.

Mehr dazu in den Beiträgen Dachboden feucht und Unterspannbahn porös oder nicht vorhanden.

Welche Unterlagen sollten Sie sich zeigen lassen?

Energieausweis, Rechnungen und alles, was das Alter des Dachs belegt. Den Energieausweis müssen Verkäufer oder Makler nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Fragen Sie außerdem nach Rechnungen und Abnahmeprotokollen früherer Dacharbeiten, Wartungsnachweisen und dem Jahr der letzten Neueindeckung. Liegt der Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993, gilt für Dach- und Fassadenplatten aus Faserzement eine Asbestvermutung.

Welche Pflichten übernehmen Sie mit dem Haus?

Vor allem Nachrüstpflichten beim Dämmen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, das am 1. Februar 2002 vom damaligen Eigentümer selbst bewohnt war, muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachrüsten: die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden, wenn weder das Dach darüber gedämmt ist noch die Decke den Mindestwärmeschutz erfüllt, und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Einzelheiten: Muss ich die oberste Geschossdecke dämmen?

Steht eine Neueindeckung an, verlangt das Gesetz in der Regel gleichzeitig eine Dämmung, und in NRW kann eine vollständige Erneuerung der Dachhaut die Solarpflicht auslösen; beides gehört in die Kaufpreisrechnung.

Was ist in Dortmund besonders?

Der Bergbau. In Teilen Dortmunds wurde unter Tage Kohle abgebaut. Eigentümer können bei der Bezirksregierung Arnsberg eine Auskunft zur bergbaulichen Situation beantragen (pauschal 30 Euro); als Kaufinteressent fragen Sie am besten den Verkäufer danach. Was eine wellige Dachfläche bedeuten kann: Dach wellig oder schief. Steht das Haus unter Denkmalschutz (Denkmalliste der Stadt), gelten für Arbeiten am Dach zusätzliche Regeln.

Kann ein Dachdecker vor dem Kauf mitkommen?

Ja, wenn der Verkäufer zustimmt. Wir sehen uns Deckung, Dachboden, Anschlüsse und Rinnen an und sagen Ihnen, was in den nächsten Jahren ansteht, auf Wunsch mit Angebot. Die Prüfung vor dem Kauf ist ein kostenpflichtiger Auftrag, dessen Umfang und Kosten wir vorher mit Ihnen vereinbaren. Das ist eine fachliche Einschätzung, kein Gutachten; für die Bewertung des ganzen Hauses oder einen Streitfall ist ein Bausachverständiger zuständig.

Häufige Fragen

Wie alt darf ein Dach sein?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Ein altes Ziegeldach kann in gutem Zustand sein, eine deutlich jüngere Flachdachabdichtung kann schon ausgedient haben. Entscheidend sind Zustand, Aufbau und Pflege, nicht allein das Baujahr.

Muss ich ein altes Dach nach dem Kauf sanieren?

Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht. Neben den Nachrüstpflichten müssen Sie als Eigentümer aber dafür sorgen, dass vom Dach keine Gefahr ausgeht, etwa durch lose Ziegel.

Was sagt der Energieausweis über das Dach?

Er zeigt den Energiebedarf oder den Energieverbrauch des Hauses und enthält Empfehlungen zur Modernisierung. Über den Zustand der Deckung, der Bahn darunter oder der Anschlüsse sagt er wenig. Das zeigt nur ein Blick aufs Dach und auf den Dachboden.

Dach vor dem Kauf ansehen lassen

Wir sehen uns Dach und Dachboden vor dem Kauf an. Das ist ein kostenpflichtiger Prüfauftrag; Umfang und Kosten vereinbaren wir vorher mit Ihnen.

Besichtigung buchen 0231 231279 anrufen · Mehr zur Steildachsanierung

Weiterlesen zu Dach und Sanierung: Wann muss ein Dach saniert werden? Sieben Anzeichen, Muss ich die oberste Geschossdecke dämmen? und Dach wellig oder schief: Bergsenkung oder Alterung?. Alle Beiträge im Ratgeber.

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt weder ein Gutachten noch eine Rechtsberatung zum Kaufvertrag. Maßgeblich sind Gebäudemodernisierungsgesetz und Landesbauordnung NRW in der geltenden Fassung (Stand September 2026).