Ratgeber · Dach und Sanierung

Hauskauf: Worauf du beim Dach achten solltest

Von Patrick Dietrich · Dachdeckermeister
Aktualisiert am 23. September 2026 · 4 Min. Lesezeit

Beim Hauskauf schauen die meisten auf Grundriss, Küche und Heizung. Das Dach sieht man kaum, und doch kann es die teuerste Überraschung werden. Eine Neueindeckung kostet viel Geld und zieht in der Regel weitere Pflichten nach sich. Ein genauer Blick vor der Unterschrift lohnt sich deshalb.

Warum ist der Blick aufs Dach vor dem Kauf so wichtig?

Weil du nach dem Kauf mit Mängeln meist allein dastehst. Nach Angaben der Bundesnotarkammer ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern ein umfassender Gewährleistungsausschluss üblich. Für Mängel haftet der Verkäufer dann in der Regel nicht, außer er hat sie arglistig verschwiegen; was im Einzelfall gilt, klärt der Notar. Die Bundesnotarkammer rät Käufern deshalb, den Zustand der Gebäude vor der Beurkundung zu begutachten, gemeinsam mit dem Verkäufer oder durch einen Bausachverständigen. Ein Mangel, den du vor der Unterschrift kennst, lässt sich dagegen in die Preisverhandlung einbringen.

Was kannst du bei der Besichtigung selbst prüfen?

Mehr, als viele denken, und ohne aufs Dach zu steigen.

  • Von außen, am besten mit Fernglas: verschobene, gebrochene oder fehlende Ziegel, wellige Dachflächen, dicke Moospolster, Rinnen, Fallrohre und der Kaminkopf.
  • Auf dem Dachboden: Wasserflecken und Tropfspuren am Holz, dunkles oder weiches Holz, muffiger Geruch, Tageslicht durch die Deckung und die Frage, ob unter den Ziegeln eine Bahn liegt und wie sie aussieht.
  • Am Kamin und an den Rinnen: Risse im Kaminkopf, lose Bleche und dunkle Laufspuren an der Fassade unter der Rinne.
  • In den Zimmern darunter: Flecken an Decken und Dachschrägen, besonders rund um Dachfenster und Kamin.
  • Am Flachdach oder auf der Garage: Blasen, Risse, Bewuchs und verstopfte Abläufe. Pfützen allein sind bei geringem Gefälle nach der Fachregel zulässig.

Was feuchte Stellen am Dachboden bedeuten, steht im Beitrag Dachboden feucht, was eine fehlende oder spröde Bahn heißt, im Beitrag Unterspannbahn porös oder nicht vorhanden.

Welche Unterlagen solltest du dir zeigen lassen?

Energieausweis, Rechnungen und alles, was das Alter des Dachs belegt. Den Energieausweis müssen Verkäufer oder Makler nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Frag außerdem nach Rechnungen und Abnahmeprotokollen früherer Dacharbeiten, nach Wartungsnachweisen und nach dem Jahr der letzten Neueindeckung. Liegt der Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993, gilt für Dach- und Fassadenplatten aus Faserzement eine Asbestvermutung, die bei späteren Arbeiten eine Rolle spielt.

Welche Pflichten übernimmst du mit dem Haus?

Vor allem Nachrüstpflichten beim Dämmen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, das am 1. Februar 2002 vom damaligen Eigentümer selbst bewohnt war, muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang bestimmte Nachrüstungen erledigen. Dazu gehört die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden, wenn weder das Dach darüber gedämmt ist noch die Decke den Mindestwärmeschutz erfüllt, und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Einzelheiten stehen im Beitrag Muss ich die oberste Geschossdecke dämmen?

Steht eine Neueindeckung an, verlangt das Gesetz in der Regel gleichzeitig eine Dämmung, und in NRW kann eine vollständige Erneuerung der Dachhaut die Solarpflicht auslösen. Beides gehört in die Rechnung, wenn du den Kaufpreis bewertest.

Was ist in Dortmund besonders?

Der Bergbau. In Teilen Dortmunds wurde unter Tage Kohle abgebaut. Eigentümer können bei der Bezirksregierung Arnsberg eine Auskunft zur bergbaulichen Situation ihres Grundstücks beantragen; sie kostet pauschal 30 Euro. Als Kaufinteressent fragst du am besten den Verkäufer danach. Was eine wellige Dachfläche bedeuten kann, steht im Beitrag Dach wellig oder schief. Steht das Haus unter Denkmalschutz, gelten für Arbeiten am Dach zusätzliche Regeln; ob das so ist, zeigt die Denkmalliste der Stadt.

Kann ein Dachdecker vor dem Kauf mitkommen?

Ja, wenn der Verkäufer zustimmt. Wir sehen uns Deckung, Dachboden, Anschlüsse und Rinnen an und sagen dir, was wir sehen und was in den nächsten Jahren ansteht, auf Wunsch mit einem Angebot. Das ist eine fachliche Einschätzung, kein Gutachten. Für die Bewertung des ganzen Hauses oder für einen Streitfall ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner.

Häufige Fragen

Wie alt darf ein Dach sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Ein altes Ziegeldach kann in gutem Zustand sein, eine deutlich jüngere Flachdachabdichtung kann schon ausgedient haben. Entscheidend sind Zustand, Aufbau und Pflege, nicht allein das Baujahr.
Muss ich ein altes Dach nach dem Kauf sanieren?
Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht. Neben den Nachrüstpflichten musst du als Eigentümer aber dafür sorgen, dass vom Dach keine Gefahr ausgeht, etwa durch lose Ziegel.
Was sagt der Energieausweis über das Dach?
Er zeigt den Energiebedarf oder den Energieverbrauch des Hauses und enthält Empfehlungen zur Modernisierung. Über den Zustand der Deckung, der Bahn darunter oder der Anschlüsse sagt er wenig. Das zeigt nur ein Blick aufs Dach und auf den Dachboden.

Dach vor dem Kauf ansehen lassen

Wir kommen mit Zustimmung des Verkäufers zur Besichtigung, sehen uns Dach und Dachboden an und sagen dir, was ansteht, auf Wunsch mit Angebot. Das ist eine fachliche Einschätzung, kein Gutachten.

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Weiterlesen zu Dach und Sanierung: Wann muss ein Dach saniert werden? Sieben Anzeichen, Muss ich die oberste Geschossdecke dämmen? und Dach wellig oder schief: Bergsenkung oder Alterung?. Alle Beiträge im Ratgeber.

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt weder ein Gutachten noch eine Rechtsberatung zum Kaufvertrag. Maßgeblich sind das Gebäudemodernisierungsgesetz und die Landesbauordnung NRW in der geltenden Fassung. Stand der rechtlichen Angaben: September 2026.